最高人民法院：城市居民购买集体土地使用权及地上房屋的合同原则上为无效合同

小产权房”是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，未取得国有建设用地权属证书，也未取得规划、施工许可。根据《土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”那么转让集体土地使用权用于非农建设订立的合同是否有效？城市居民购买集体土地上建设的“小产权房”订立的合同是否有效？

通过检索了近几年最高法院的案例，均认为转让集体土地使用权用于非农建设订立的合同为无效合同，城市居民购买集体土地上建设的“小产权房”订立的合同亦为无效合同。

有地方法院认定“小产权房”买卖合同为有效合同，或者认定“小产权房”纠纷不宜由法院直接审理，应先行由行政机关处理，裁定驳回当事人的起诉。但是即使认定“小产权房”买卖合同为有效合同，根据相关规定，房屋也不能办理不动产登记，不能实际取得物权。

除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形外，城市居民购买建造在农村集体所有土地上的房屋，违反了《土地管理法》“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强行性规定，因此房屋买卖合同无效。提醒大家切勿贪图便宜购买“小产权房”，切勿直接购买集体土地使用权用于非农建设。

2015年全国人大常委会审议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，根据该决定，三十三个试点区域的集体经营性建设用地使用权已可以入市交易。