经济增长的主要因素得益于2020年疫情发生之后，中央出台的两个重磅政策：一是积极地财政政策，另一个是适度宽松的货币政策。这两个政策是2020年全年的经济增长的主要助推动力。

货币财政双轮驱动中国经济呈现“六稳”、“六保”

去年的财政政策中，财政赤字率创下了1952年以来的新高，达到8.5%的财政赤字；其次就是M2的增速达到了15%，M2的增速实际上是等于GDP的增速加上通胀率，从这个指标上来看，2020年的通胀率应该等于2020年的M2的增速减去2020年的GDP的增速。2020年的GDP增速是2.3左右，M2的增速是15%左右，所以2020年通胀水平大概达到了12%-13%左右。

由此可见，房地产对于货币的保值和增值的作用属性又逐步凸显，只不过在政策的限制之下，这种作用被抑制，包括限购、限售、限贷政策的出台，今年年初关于商业银行涉房贷款规模总额的限制政策的出台，实际上都在抑制房地产在通胀的背景下，对于货币的增值保值的作用。

在十四五规划和中央经济工作会议当中，反复提到了未来五年整体经济发展的重要牵引力和重要经济战略，也就是国内国际双循环政策。在形成国内国际双循环建设过程当中一个最大的障碍点就是消费市场的形成。消费市场就是让你把钱拿出来，不要去投资，要做消费。房地产的金融属性说明房地产是一个投资品，而不是一个消费品。

所以在国内国际双循环作为未来经济发展的主导牵引战略的背景之下，房地产市场一定是要被抑制的，因为房地产是一个投资市场，未来我们要做一个消费市场，那么在投资市场和消费市场的这个过程当中，我们一定会在政策上抑制投资市场的发展，这就是在M2增速保持高速增长的状态下，我们还要抑制房地产的一个重要原因。

与此同时，新基建的落户给2021年和2022年的房地产投资拓展带了一个新的重要信号，就是未来的房地产已经开始逐步由房地产增量市场向房地产存量市场进行过渡和转化。在这个过渡和转化的过程中，还会有一部分小的增量市场的发生，而这个时间窗口是非常短的。

大概率预测房地产有增量的时间段是2021年到2023年之间，这三年之间，还有一定的房地产增量市场可以做，而这三年当中做房地产增量市场有一个重要的区域，就是新基建的落地区域。

新基建的主要项目一个是落在了都市圈，另一个就是城市群。都市圈和城市群是国家新基建落地的重要区域，新基建落地之后，对于都市圈和城市群之类的房地产市场的发展起到一定的促进和带动的作用。

总体上来看，价格的上涨可能会维持在10%以内，但从房地产的数量和资产的数量增加上来看，这种增量地产更多的发生在都市圈和城市群。

什么叫做都市圈，什么叫做城市群？

从现实感官上来看，都市圈和城市群更多的是大众通常所说的环京、环沪、粤港澳、长三角一体化、长江中游城市群、成渝经济圈。在未来的增量市场上，主要发生在这几个城市区域，其他区域存在少量的增量市场，且该区域的二级市场相对于都市圈和城市群来说比较难做。

无论如何，地产的开发和投拓还是要根据人口和产业发展的趋势来进行地产布局。

在当前政策监管严格的情势下，顺势而为，成功的几率还是比较大的。在房地产市场上，不止有房地产开发商一个角色，参与地产开发过程的还有地方政府、银行、金融机构、施工单位、销售公司等相关单位及部门。

因此在做项目布局包括拟新开工的地产项目布局时，在进行地产开发、投资拓展和项目运营过程中，还需要兼顾到金融机构、施工单位、包括地方政府的态度和视角。在全局视角下，后续的地产开发建设过程当中，无论是协调金融机构、施工方，还是协调地方政府，均能够得到大家的支持，那么该项目也会做得比较成功。所以，这就是顺势而为落地的新基建，对于都市圈和城市群的发展所带来的机会。

在这个机会当中，逻辑上比较强的几个区域就是环京、环沪、粤港澳、长江中部城区和成渝经济区，特别对于有新基建规划，在2021年还没有落地区域要给予重点关注。因为在新增的市场上来讲，从地产开发商盈利的角度来讲，更多的是想低成本拿地续库存，增加在市场上的竞争优势。另一方面是希望通过新基建的投资拉动地块未来的增值，在二级开发销售之后，能够实现一个比较大的增值，这就是在进行地产开发过程中一个重要的逻辑，也是新基建对于地产开发投资布局的一个重要逻辑。

新基建的投资对于地产开发逻辑有一定的支持作用，对于地方政府经济建设也有一定的支撑作用。都市圈和城市群在2021年和2020年年末实际上是有一些积极政策出台的。积极的政策指的是这些区域要逐步放开落户限制，直接为地方经济建设贡献力量。

在中国房地产发展将近二十年的黄金周期过程当中，地产和政府之间的关系是始终无法回避的。在这个关系中，地产为地方经济建设、固定资产投资、基础设施投资、公共服务设施投资等带来一定的促进作用。

在地产中，经常可以听到杠杆的三个循环，什么叫做三个循环？

从2009年开始，中国房地产发展进入到金融化属性时代，在这个发展过程中，实际上一个重要的杠杆循环就是地方政府举债搞基建投资，再通过土地销售的方式回笼资金，地方政府搞基建投资，先向地方政府借了钱，负债率变高，到还钱的时候，将土地卖给地产开发商，地产开发商通过银行贷款获取资金，将这部分资金又交给地方政府，这样地方政府的负债率就降下来了。

此时，地产开发商的负债率变高，就把房子卖给消费者，而消费者再去向银行获取个人住房按揭贷款，使得个人负债率变高，将资金交付给开发商，开发商将这些资金一部分作为自己的利润，一部分还给银行，一部分交付给施工单位，一部分用于缴纳土地出让金，而政府把收回来的土地出让金又投资到城市基础建设和公共服务设施等项目建设中，在这个过程中形成了所谓的地产投资三个循环。

但从该状态下，我们可以看到：政府、地产开发商以及个人的负债率都在变高，如若还想做增量市场，就一定要选择有加杠杆能力的区域，也就是能够吸引人来到这个城市的区域，只有在这样的区域搞房地产增量开发才能够形成一个闭环，未来年轻群体、高科技群体、知识人群流向的区域都是有能力加杠杆的区域，在这种区域搞基建开发可以形成有效循环，这是在都是圈和城市群搞新基建最主要的一个内生逻辑。