分析称以屋易屋难度大成功率低专家担忧换屋或可“做”评估价以避税

昨日，国家税务总局纳税服务司明确，房屋交换价格相等的免征契税。不过记者了解到，由于实际操作中交换价格还要通过税务机关的核价，所以房屋价格相等的情况很少。

另外，有房地产研究人士担忧其或会产生避税漏洞。但多位市场交易专业人士表示，理论上，如果房屋交换的两套房子价格相差不太大，可以通过做价来达到避税目的，但是，由于房屋交换难度较高，成功率较低，实际操作中避税空间并不大。

国税总局指，根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

“价格相等”机会微乎其微

税务人士告诉记者，理论上房屋交换价格相等是免税的，但实际上这种情况很少。因为按照规定，所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。房屋交换时各自申报房屋价格，要经过税务机关核定，两套房屋价格完全相等的情况很少见。

“从未听说过还有此规定！当前，我国购买新房的唯一税收就是契税，已满五年的二手房（房源、代理、租房），最大项的税收也是契税。如果这样免征，不知会不会有交易者寻求从中避税。”昨日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭(微博)在其实名认证微博中表达了担忧。

记者了解到，利用房屋交换避税的空间确实存在。

一位不愿具名的业内人士表示，目前二手房交易都是由评估机构来做价格评估，在契税方面，主要参照网签的价格，由税务部门把关，但是这两个要想稍微“造假”，难度都不算太大。“评估公司很好说话，而网签价格是由交易双方报上去的，只要别太低就不会有事。”

他认为，只要交换双方的房产价格不相差得太离谱，通过“做价”来免除契税理论上是可行的。

中介行罕有办理换房业务

但是，由于房屋交换性质特殊，大部分依然是亲戚朋友之间的交易为主。记者询问广州市各大中介行，均称其从未办理过房屋交换的业务。

“房屋交换的风险还是挺大的，由于是传统的以物易物，过户的时候又不一定能同时，很有可能造成纠纷。”满堂红高级经理周峰表示。

而中原地产（房源、代理、租房）相关人士则表示，“除非是学位房这种类型的房屋，否则交换行为很难达成。”

市场实操 多套房拥有者或可“换屋”购房

广东胜伦律师事务所律师刘继承则表示，实际操作中，真正利用房屋交换避税的可能性并不大，但是在目前限购的环境下，利用房屋交换可能可以达成一些比较特殊的目的。“比如说已经有几套房产了，不想卖房去获得买房资格，可能可以利用自己的一套房产去交换学位房等需要的房屋。”刘继承说。

广东胜伦律师事务所律师王欣亮也表示，目前限购政策中，只涉及“购买”行为而未涉及到房屋交换行为，多套房拥有者利用房屋交换来换取自己需要的房屋理论上是可行的。