不出所料，北京首个自住型商品房项目御景湾刚一推出便引发抢购，截止12月16日，累计已有14.8万家庭报名申请，而尴尬的是该项目提供的房源仅为2000套，相当于每74户家庭“抢”一套房源，由于申请人数太多，开发商的服务器一度瘫痪。僧多粥少的局面不得不由近年来的独具特色的政策――摇号解决。

造成自住型商品房如此火爆的原因有三：首先是价格优势，御景湾的售价在2.2万元/平米，周围二手房价格普遍在3万元/平米；其次是首都强大的购买力，据悉目前北京市经适房和限价房轮候家庭在13万左右，而自住型商品房今明两年的总供给量只有7万套，巨大的供需矛盾短期难以改变；第三也是最关键的一点是自住型商品房思路设计存在问题，满五年后可拥有产权而出售只需上缴30%盈利，这样的制度设计让购买此房的居民稳赚不赔。

如居民以2.2万/平购买到此处自住商品房，周围商品房均价为3万/平，假设五年之后周围商品房与自住商品房都涨到4万元/平，商品房房主出售房产，可获得1万元/平收益，如非唯一住宅还需上缴20%个税，可赚0.8万/平。而自住商品房五年后出售除上缴30%的收益外还可获利1.26万/平收益，获益显著高于同期购买的同地段商品房。另一种假设，如果五年后周围商品房房价下跌至2.5万/平，那么商品房房主出售房产将损失0.5万/平，而自住型商品房出售还可获得2100元/平的收益。

如此稳赚不赔的买卖定会引起市场的热烈追捧，造成此问题的根本原因是没有正确界定商品房与保障房之间的界限。保障房一般由政府建造，主要针对低收入群体，居住者没有房屋产权。商品房则面向中高收入群体，居住者可获产权。此次自住型商品房是介于保障房与商品房之间的住房产品，主要针对中等收入阶层，既有保障房属性又有商品房属性。保障房属性体现在地方政府在税收、土地等方面让渡了一部分利益，使自住商品房价格低于同地段商品房价格，商品房属性主要体现在产权方面。

因自住型商品房的双重属性特点，其产权也应包括两个方面，一部分是政府让渡部分，产权归政府所有，另一部分则是市场化部分，由购房者所有。但本次北京推出的自住型商品房却可在五年后给予购房者全部产权，显然政策制定有失偏颇，推出后引发市场哄抢也就不足为奇，毕竟市场是最聪明的。且更让人担心的事还在后面，购买自住型商品房获利模式如此简单定会招来优势阶层的进入，进而影响市场的公平，经济适用房的前车之鉴仍历历在目。相比较而言，上海针对夹心层保障房的共有产权模式可更为有效地减少保障房的套利空间，提高市场效率。

因此只需将自住型商品房的产权性质稍作改变，将购买者5年后可获全部产权改为有限产权，政府前期让渡的30%价格以政府产权形势进入，其“使用权”受让于购房者，居民只拥有70%产权。满五年后居民若转让此房，或优先转让给共有产权人，或向政府按当时的市价购买产权获得完整产权。如此一来，购买自住商品房的超额收益大幅度减少，很多人便没有足够动力介入，市场效率将显著提高。

此次北京自住型商品房的设计缺陷只是近年来我国保障房市场的一个缩影。从2000年起，全国商品房价格快速上涨，但保障房建设却迟迟没有跟上，造成中低收入阶层住房困难，原因一方面是地方政府建设保障房的动力不足，另一方面也是保障房保障的对象、范围没有有效界定。廉租房、公租房、经济适用房、两限房和自住型商品房等种类繁多，却不能形成完善的体系，既让申请人难以有效区分，又加大了监管难度与行政成本，造成部分地区真正有住房需求的中低收入阶层没有得到住房保障，而一些人却开着豪车住进保障房。

因此，未来除了要加大保障住房的政府投入外，还应规范保障房市场，减少保障房种类，提高保障房效率。近期住建部已发文推进廉租房与公租房并轨，未来还应加快推进经济适用房、两限房与自住型商品房合并，并以共有产权模式出让，减少寻租情况发生，住建部副部长齐骥日前就表示，将开展共有产权保障房探索。而商品房市场的则应以市场为导向、相关行政干预逐渐退出，最终形成低收入者依靠公租房、中等收入者依靠共有产权式保障房、高收入者选择商品房的完整住房体系。

建立合理有效的保障房市场今后还有很长的路要走，但就目前看方向已逐渐明确，大量保障房的入市不仅可以解决广大中低收入者住房难题，也可有效分流商品房需求，减轻商品房价格上涨压力，还利于社会稳定，可谓一举多得。