今年以来，房价持续高烧不退。国家统计局8月18日发布的7月份70个大中城市房价数据显示，69座城市新建商品住宅价格同比上涨。房价逆市上扬，调控政策依然“有心无力”，房价与调控的分歧继续凸显。专家认为，改变“重调控、轻改革”传统思路，通过土地、税收、金融等一系列配套改革，建立房地产业长效机制，才能实现“房地产业平稳健康发展”的目标。

房价普涨，调控“尴尬”

今年上半年，房价尤其是一线城市房价持续升温，这在7月份的房价数据上得到更为充分的显现。国家统计局数据显示，7月份房价环比上涨城市有62个，同比上涨的达69个，仅温州房价持续下跌。一线城市房价涨幅最大，居前四位的北京、广州、深圳、上海同比分别上涨18.3%、17.4%、17%、16.5%。

“近期北上广深一线城市之所以房价快速上涨，最核心的原因就是因为土地资源稀缺，而人口仍在大量涌进一线城市。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，一线城市房价持续上扬的根源是市场供求矛盾。“尽管有限购政策，但每年仍有五六十万人具有北京购房资格，供应量有限，需求量膨胀，这是一线城市绕不开的矛盾。”

回顾近几年来国家为遏制房价过快上涨连续打出的“组合拳”，不可谓不严厉。2009年12月，为遏制部分城市房价过快上涨，中央出台了抑制投资投机性购房、大规模推进保障性安居工程建设的“国四条”。

2010年4月27日，国务院又发布了史上最严厉的调控政策“国十条”。建立考核问责机制，实行更为严格的差别化住房信贷政策，停发部分地区第三套房贷款等。政策出台初期，交易量大幅度下降，价格也有所松动，但经过4个多月的观望僵持后，交易量和房价又迅速反弹。

随后，围绕着“限贷”“限购”的“新国八条”等新政策不断出台，房价上涨幅度得到一定遏制。但2012年底，楼市再次出现火爆局面。

今年2月份，“新国五条”面世，除强调继续严格执行限购措施和实施差别化住房信贷政策外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，尽管引起不小争议，但社会仍对这记“重拳”寄予厚望。

然而，“新国五条”实施半年以来，依旧没让楼市冷下来。尤其是近期“地王”“日光盘”现象频频重演，加剧了购房者的恐慌入市，进一步加大了房价上涨的预期。

退烧药为何屡屡“失灵”

楼市调控“组合拳”不可谓不严厉，但实际效果为何仍是“调不动”？

中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，过去十年调控最大的缺陷之一，在于调控措施在不断强化政府的权力，弱化市场经济配置资源的作用。“别老觉得吃退烧药能治病，我们得动手术，还得住院打吊针。”陈淮针对已经实施的调控措施形象地比喻说，“我们要少谈点调控，多谈点改革。”

“目前房地产业已经高度市场化，运用政府行政手段来调控，只能是事倍功半，运用市场的手段则会事半功倍。”中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立解释说。

“我们的调控措施主要集中行政性的限购、限价、限贷，但土地和楼盘的有效供应远远不足。”顾云昌认为，供求矛盾是造成调控效果“打折扣”的根本原因。

今年上半年全国住宅用地供应仅完成全年计划的36.7%。而过去3年的土地供应计划均未完成。国家统计局统计数据显示，1-6月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降10.4%，同期的土地成交价款增长7.5%，“量缩价涨”成土地市场的主旋律。

更令人担忧的是，后续的房价上涨预期似乎愈趋强烈。近期“地王”现象再次重演，一些专家认为地价上涨将推高房价上涨的压力。以一线城市为首，近期各地土地市场中成交了多宗单价超过周边房价的“地王”。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声分析，有些“地王”的单价比旁边的房价几乎高出一倍之多，“我认为这是地方政府在背后有意或无意把地价推高上去的”。

渣打银行“开发商景气指数”调查的30家开发商中，23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。

配套改革破解调控“困局”

朱中一在2013博鳌房地产论坛上透露，国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制仍处在论证阶段，估计3个月后能逐步清晰并公布于众，“但制度的落地还需要很长的时间”。

近期来看，稳地价才能稳房价。对于目前土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，朱中一建议，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划与住房供应计划挂钩，普通商品房用地的出让价格与稳定房价的目标责任制衔接。“否则下一步稳定房价的难度更大。”

在2013博鳌房地产论坛上，与会专家普遍认为，过去房地产业一直强调的是调控，现在必须把改革放在第一位，通过改革建立长效机制，促进房地产市场平稳发展。

“改革是促进房地产市场平稳健康发展最重要的落脚点之一。”陈淮说，目前房地产业最重要的土地和资金要素没有充分市场化，亟待推进土地制度改革和利率市场化。

顾云昌认为，目前三大促进房地产市场平稳发展的改革亟须推开：一是逐步建立房产税、交易税等房地产的税收体系；二是推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面；三是推进金融体制改革，拓宽财富阶层的投资渠道，为积压在房地产的投资投机资金“分流”。

首创集团董事长刘晓光认为，影响房价的因素主要是土地、税费和资金成本，这将涉及对房地产的土地、税费和金融的改革，“我想在未来几年内应该有一些新的进展”。

财政部财政科学研究所所长贾康则对房产税试点扩围、通过房产税改革建立房地产业长效机制寄予厚望。贾康认为，房产税可以影响房地产市场的供需关系。对于自住型需求，房产税可以使得更多的人购买中小户型，提高土地的集约利用程度；对于投资性需求，房产税可以有效改变目前大量空置房的现象，用经济手段盘活二手房和租房市场，增加市场供给，实现资源优化配置。他认为，这最终将对需求方和供求方形成综合作用，促进房地产业的发展更健康，更少泡沫。