全国多块“准地王”暂停出让

  10月15日，今年以来土地市场极为火热的杭州市再次传出消息，原定于10月18日下午出让的杭师大两宗宅地暂缓出让，延缓出让的理由并未透露，且没有确定重新挂牌出让时间表。

  据了解，此次暂缓出让的两宗地块中，杭师大77号宅地的起拍价为15 .5亿元，起拍楼面地价高达18402元/平方米，很有可能打破杭州主城区现有宅地的楼面价成交纪录。有业内人士猜测，此次暂缓出让，或是为了避免诞生新的“单价地王”。

  其实，这已经是近期杭州市第二次收回即将出让的“准地王”地块了。早在前些天，杭州萧山区原定于10月10日下午的土地出让会就临时取消了，当时被取消拍卖的萧政储出[2013]31号地块是纯住宅用地，因其总起价33 .75亿元，楼面起价23000元/平米，即便底价成交也将是萧山区域总价地王。

  除了杭州这个卖地热土之外，“天子脚下”的北京近期同样出现了暂缓“准地王”出让的事件。10月9日，北京市土地储备中心网站发布公告称，因故暂停原大龙地王北京市顺义新城区第21街区地块挂牌出让活动。

  据了解，被叫停的顺义地块包含了2009年被大龙地产以50 .5亿元天价竞得，创下当时北京的单价、总价双料“地王”地块的一部分。该“地王”后因欠缴地价款而被收回。此次再次挂出，起始楼面价超过2.1万元/平方米，且容积率更是只有0 .97。北京中原地产市场研究部总监张大伟分析，从区域、容积率来看，在目前土地稀缺的北京，该地块十分优质，具备拍高价的潜质，如果不叫停，按照目前的市场行情，该地块有望创下区域地王。

  缘起国土部喊话

  对于近期全国多地出现的暂停“准地王”出现的事件，业内人士认为这与十一黄金周前国土部的一次喊话不无关系。

  记者了解到，在今年的9月25日，“按照国务院领导批示要求”，国土部曾召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。在座谈会上，国土部副部长胡存智表示，从理论上说，国土部设计的防范地价异常的应对措施，可以有效防止绝大多数“地王”的产生，只要认识到位，措施到位，控制好投放节奏，今年的“地王”大都可以避免。

  胡存智要求，供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。“一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升房价地价；一些地方在债务压力下，集中推出优质地块，忽视了国土资源部有关均衡供地的要求。”胡存智说。

  除了国土部对地方政府的隔空喊话，作为国土部下属机构，中国土地勘测规划院地价月度调查分析组亦发表“2013年9月地价月度调查分析简报”，对目前土地市场火热现状作出警告。

  该机构认为，“那些名副其实的高价地确实是优质地块，以其极佳的区位优势、庞大的面积体量，如果以低价成交，才是市场的异常现象。”但报告同时指出，“所谓地王并不一定会成为楼王，从上海的徐家汇地块入市18年来的坎坷历程不难看出，地王不见得就是香饽饽，也有可能是烫手山芋。”

  各方反应不一

  对于国土部此次亮剑，作为“天子脚下”的北京很快就喊停了准地王的出让，同时至9月底开始，北京还挂出多块将采用竞配“自住型商品房”方式出让的宅地。

  据中原集团研究中心统计，9月25日至10月8日间，北京共有7块宅地在出让公告中明确，除配建固定比例的保障房之外，当地价达到合理上限后将现场竞配“自住型商品房”，销售限价根据区位在10000至22000元/平方米之间，套型面积大部分控制在120或140平方米。业内人士认为，竞配“自住型商品房”这种出让方式显然也有利于防范“地王”的出现。

  不过似乎并非所有的地方政府都那么“听话”，比如上海并没有暂缓出让有可能成为地王的上海浦东新区潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7纯住宅地块。结果在10月10日，香港嘉华集团旗下天宝远东有限公司以5.68亿元夺得该地块，楼面地价达到4.01万元/平方米，溢价63%，刷新上海年内单价地王纪录。

  另外广州也在国土部喊话“年内务必不再出地王”后的两天，也就是9月27日，保利地产以2.84亿元拿下南沙2013N JY-9地块，折合楼面地价6463元/平方米，溢价92%，刷新南沙单价地王纪录。

  如果说9月27日再次出现南沙地王是广州还未来得及做出反应，那国庆黄金周后广州的表态则显得比较“听话”了。10月9日，广州市国土局通过媒体表示，目前广州市有238公顷住宅用地具备供应条件，可在今年四季度和明年一季度供应，当前供应量可以暂时缓解“地王”频出的情况。

  9月30日，深圳市国土局也连夜下发通知继续加大房地产调控力度，要求“加大普通住房土地供应力度，确保今年普通住房土地供应量在以往五年平均供地量的基础上增加20%以上”，不过并未给出具体的执行措施。

  链接

  国土部屡喊停地王却多成空文

  其实在近年来，国土部已经不是第一次发声要求严控地王了。

  2011年3月10日，面对当时地王层出不穷的情况，国土部发出通知称，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝地方土地出让中再度出现地王现象。

  2012年12月18日，对于当时各地频出地王的问题，国土资源部要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”。

  据不完全统计，从2011年以来，国土部以通知、座谈会等形式已经6次向地方喊话，要求严防地王，或者要求不再出现地王。不过在最近几年的实际情况来看，国土部的喊话似乎并没有起到明显的作用，2013年依然是一个“地王年”，从年初至今，全国各地出现地王的报道不绝于耳。

  观点

  高热过后必会回冷

  有业内人士表示，土地管理是属地管理，真正的供地权是下放到各市县政府的，国土部门只能靠土地供应计划来调节供地的规模和时机，地价上涨的主要动力和诱因还是地方的土地财政。资深房地产专家韩世同表示，光靠喊话来给土地市场降温是没有实质性作用的，因为从现存机制上来讲，这种喊话对地方政府并没有制约的作用。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为，国土部喊话后，从短期来看相关部门可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等。不过在地方政府绑架土地财政，地方债持续增加的市场背景下，改变地价持续上涨的预期就显得更加困难。因此，土地市场需要长效性调控机制出台，既可以改变地方政府对于土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价的过快上涨的预期。

  广州同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，今年第四季度“地王”可能不会再大量出现，地方政府完全可以通过“商品房配建保障房”、“限房价竞地价”等方法来控制“地王”的出现。然而，“地王”被掩盖，并不意味着土地市场不疯狂，更不能说明地价下降。

  而韩世同则认为，其实从市场上来看，广州的土地市场只有同和地王和南洲路地王几块地呈现出非理性的情况，而最近几次拍地已经相对回归正常，甚至出现部分底价成交的情况。“土地市场高热过后必会回冷，地方政府抬高地价的意愿是很高的，在经过上半年的疯狂之后，现在不少地块出让底价都已经很高，北京、杭州最近暂停出让的地块，有可能是因为国土部喊话的原因，但也有可能是因为价格太高无人应价，地方政府便顺势暂缓出让。”

  土地管理是属地管理，真正的供地权是下放到各市县政府的，国土部门只能靠土地供应计划来调节供地的规模和时机，地价上涨的主要动力和诱因还是地方的土地财政。